Checklist achat immobilier : 40 points à vérifier avant de signer

Un achat immobilier se joue rarement sur un détail unique. Il se joue sur une accumulation de vérifications qu'on n'a pas faites : le prix qu'on n'a pas comparé, le procès-verbal d'assemblée qu'on n'a pas lu, la ligne de charges qu'on a survolée. Cette checklist d'achat immobilier reprend, dans l'ordre, les 40 points qui séparent un achat maîtrisé d'un regret. Cochez-les — ou laissez Aubaine le faire pour vous.

Avant la visite : le prix

Le prix affiché est un point de départ de négociation, pas une valeur. Avant même de vous déplacer, cadrez-le.

• [ ] Comparer le prix au m² aux ventes DVF réelles du secteur (pas aux autres annonces)
• [ ] Restreindre la comparaison au quartier, voire à la section cadastrale
• [ ] Filtrer sur les ventes des 12 à 24 derniers mois
• [ ] Vérifier la cohérence surface / nombre de pièces / prix
• [ ] Repérer un prix « trop beau » : il cache souvent un défaut
• [ ] Situer l'annonce dans l'historique de prix du quartier (hausse ou baisse ?)

Pendant la visite : le bien

Ce que l'annonce ne montre pas se voit sur place. Regardez au-delà de la déco.

• [ ] Étage, exposition, luminosité réelle, vis-à-vis
• [ ] Nuisances : bruit, voie passante, commerces, chantier voisin
• [ ] Humidité, traces d'infiltration, fissures, état des menuiseries
• [ ] État de la toiture, de la façade et des parties communes
• [ ] Classe DPE et coût de chauffage prévisible
• [ ] Isolation phonique entre logements
• [ ] Réseau (électricité, plomberie) : ancien ou refait ?
• [ ] Stationnement, cave, dépendances réellement inclus

Avant l'offre : la copropriété

C'est le point le plus négligé — et le plus coûteux. Un appartement bon marché dans un immeuble aux charges lourdes n'est pas une affaire.

| À vérifier | Où le trouver | |---|---| | Montant des charges et évolution sur 3 ans | Appels de fonds, relevés | | Gros travaux votés ou à prévoir | PV d'assemblée générale | | Fonds de travaux et provisions | PV, état daté | | Impayés de charges, procédures | PV, syndic | | Restrictions d'usage, tantièmes | Règlement de copropriété |

• [ ] Lire trois ans de procès-verbaux d'assemblée générale
• [ ] Identifier les travaux votés non encore appelés (ravalement, toiture, ascenseur)
• [ ] Vérifier la santé financière du syndicat (impayés, litiges)
• [ ] Contrôler la quote-part de charges du lot (tantièmes)
• [ ] Repérer les restrictions (location courte durée, professions)

Avant la signature : le dossier

Le compromis vous engage. Vérifiez vos protections avant de signer.

• [ ] Dossier de diagnostics (DDT) complet et à jour
• [ ] Condition suspensive d'obtention de prêt inscrite au compromis
• [ ] Montant et sort du dépôt de garantie clairs
• [ ] Délai de rétractation (10 jours) et délais de réalisation
• [ ] Diagnostics annexés (DPE, amiante, plomb, électricité, ERP)
• [ ] État daté demandé au syndic
• [ ] Financement validé, capacité d'emprunt confirmée
• [ ] Clauses particulières relues ligne à ligne

Les 3 vérifications qui pèsent le plus

Si vous ne deviez en retenir que trois, ce sont celles-ci — parce qu'elles chiffrent en dizaines de milliers d'euros :

1. Le prix face aux ventes réelles. Un bien surévalué de 10 % sur un achat à 300 000 €, c'est 30 000 € de trop.
2. La copropriété. Charges qui dérapent et gros travaux votés se lisent dans les PV d'assemblée — jamais dans l'annonce.
3. Le DPE. Une passoire thermique (F ou G), ce sont des factures élevées et des travaux désormais encadrés par la loi.

Cochez la checklist automatiquement

Faire tout cela à la main prend des heures et demande des réflexes d'expert. C'est exactement ce qu'Aubaine automatise : vous collez une annonce, l'outil compare le prix aux ventes DVF, lit les diagnostics et les PV d'assemblée générale, et fait remonter ce qui doit vous alerter.