Cette analyse porte-t-elle sur une vraie annonce ?

Non. L'annonce présentée ici est fictive : elle sert à montrer un dossier complet du début à la fin. Les fourchettes de prix et les ordres de grandeur, eux, correspondent au marché nantais tel que les ventes DVF le documentent. Sur votre annonce, chaque chiffre est recalculé à partir de son adresse, de sa surface et des ventes du secteur.

Faut-il un compte pour analyser une annonce ?

Non. Vous pouvez coller une annonce et obtenir un premier dossier sans créer de compte. Le compte sert ensuite à conserver le dossier, y déposer les diagnostics et les PV d'assemblée générale, et poursuivre l'échange avec l'agent.

D'où vient le prix au m² de référence ?

De la base DVF : les ventes réellement enregistrées par les notaires et publiées par la DGFiP. Nous filtrons sur le même type de bien, une surface proche et un rayon restreint autour de l'adresse, puis nous prenons la médiane — pas la moyenne, qu'une seule vente atypique suffirait à déformer.

L'IA invente-t-elle les chiffres ?

Non. L'écart de prix, la médiane et la fourchette sont calculés à partir des ventes DVF : c'est de l'arithmétique sur des données publiques. L'IA intervient ensuite, pour lire le résultat, le hiérarchiser et l'expliquer. Quand une donnée manque, le dossier le dit au lieu de la combler.

Quelles annonces puis-je analyser ?

Collez l'URL d'une annonce Le Bon Coin, ou le texte de n'importe quelle annonce — SeLoger, Jinka, une vitrine d'agence, un PDF de vendeur particulier. Ce qui compte, c'est que le prix, la surface et la localisation soient présents.

Combien de temps prend une analyse ?

Quelques minutes. Le dossier interroge plusieurs registres publics avant de conclure ; vous n'avez pas besoin de rester sur la page pendant ce temps.

Que change le dépôt des diagnostics et des PV d'assemblée générale ?

Beaucoup. C'est dans ces pièces que se trouvent les points d'attention décisifs : travaux votés, procédure en cours, montant réel des charges, amiante ou plomb, isolation. Le dossier est relu et mis à jour à chaque document déposé.

Exemple

Exemple d'analyse d'annonce immobilière

Voici, en entier, ce qu'Aubaine produit à partir d'une annonce : le prix comparé aux ventes réellement enregistrées, ce que l'annonce ne dit pas, et ce qu'il reste à vérifier avant de signer.

Exemple pédagogique. L'annonce ci-dessous est fictive : elle a été construite pour montrer un dossier complet. Les ordres de grandeur (médiane du secteur, charges, fourchette de négociation) correspondent au marché nantais tel que les ventes DVF le documentent.

L'annonce analysée

Le dossier part de ce que l'annonce déclare : prix, surface, étage, étiquette énergie, charges. Ces éléments sont repris tels quels — ils sont le point de départ de la vérification, jamais sa conclusion.

T3 de 68 m² avec balcon — Nantes (44000), secteur Hauts-Pavés / Saint-Félix

Type de bien: Appartement T3
Surface (loi Carrez): 68 m²
Pièces: 3 dont 2 chambres
Étage: 2e sur 4, sans ascenseur
Année de construction: 1968
Extérieur: Balcon de 4 m²
Prix affiché: 289 000 € (honoraires d'agence inclus)
Prix au m²: 4 250 €/m²
Étiquette énergie annoncée: E — 269 kWh/m²/an · GES D
Chauffage: Individuel gaz
Copropriété: 24 lots — charges 1 320 €/an
Taxe foncière déclarée: 1 180 €/an

Le verdict en trois phrases

Un T3 correctement situé dans un secteur liquide, mais affiché 10,4 % au-dessus de ce que le marché local a réellement payé pour des biens comparables — sans que l'étage, l'exposition ou l'état justifient l'écart. La réserve principale n'est pourtant pas le prix : c'est l'étiquette énergie, annoncée E alors que le diagnostic déposé au registre ADEME pour cette adresse porte un F.

L'avis de l'expert

À 289 000 €, ce bien se vend au prix d'un logement rénové dans un immeuble qui ne l'est pas. L'atout du vendeur, c'est la liquidité du secteur : il sait qu'il trouvera preneur. Sa faiblesse, c'est qu'un acheteur informé partira sur l'écart de DPE, qui est vérifiable en une minute. Une offre à 262 000 €, documentée par les cinq ventes comparables et par le diagnostic déposé, est défendable et laisse la place à une signature autour de 270 000 €. Au-delà de 275 000 €, vous payez d'avance des travaux que vous ferez vous-même.

Le prix est-il justifié ?

L'écart au marché n'est pas une opinion : c'est une soustraction entre le prix demandé au mètre carré et la médiane des ventes réellement enregistrées autour de l'adresse, à type de bien et surface comparables. Voici le calcul, et les ventes qui le fondent.

Prix au m² affiché

4 250 €

289 000 € pour 68 m² Carrez, honoraires d'agence inclus.

Médiane du secteur

3 850 €

Appartements de 60 à 80 m² vendus dans un rayon de 500 m, sur 2023-2024 (source DVF).

Écart au marché

+10,4 %

Soit 27 200 € au-dessus de ce que le secteur a réellement payé, à surface comparable.

Les ventes qui servent de référence

Cinq ventes notariées du secteur, filtrées sur le même type de bien et une surface proche. Ce sont des prix payés, pas des prix demandés : aucune annonce concurrente n'entre dans ce calcul.

Localisation	Date de vente	Surface	Prix payé	Prix au m²
Rue Paul Bellamy	Mars 2024	71 m²	272 000 €	3 831 €
Rue Jean Jaurès	Juin 2024	66 m²	258 000 €	3 909 €
Rue de Bel Air	Février 2024	62 m²	240 000 €	3 871 €
Rue Lamoricière	Septembre 2023	73 m²	281 000 €	3 849 €
Boulevard des Belges	Novembre 2023	64 m²	243 000 €	3 797 €

Ce qui plaide pour, ce qui plaide contre

Points forts

Secteur liquide : cinq ventes comparables en dix-huit mois. La revente ne dépendra pas d'un acheteur unique.
Surface Carrez cohérente avec la distribution : 68 m² pour un T3, aucune pièce sacrifiée pour afficher un nombre de chambres.
Chauffage individuel au gaz : la facture reste maîtrisable et ne dépend pas des décisions de la copropriété.
Balcon de 4 m² : sur ce segment, c'est le critère qui départage à la revente — deux des cinq comparables n'en avaient pas.
Copropriété de 24 lots : assez petite pour que les décisions passent, assez grande pour mutualiser les charges.

Points faibles

Prix affiché 10,4 % au-dessus de la médiane du secteur, sans caractéristique qui justifie l'écart.
Étiquette E annoncée, F au registre : au sens de la loi, le logement est une passoire thermique.
Charges de 19,4 €/m²/an, au-dessus de la fourchette habituelle des copropriétés comparables (12 à 15 €/m²/an).
Immeuble de 1968 sans isolation par l'extérieur : un ravalement avec ITE est probable dans les dix ans.
Deuxième étage sans ascenseur : rédhibitoire pour une partie des acheteurs au moment de la revente.

Ce que l'annonce ne dit pas

Chaque point ci-dessous vient d'un registre public confronté à ce que l'annonce affirme, ou d'une caractéristique du bien dont l'annonce ne tire pas les conséquences. Ils sont classés par gravité.

Le DPE déposé ne correspond pas à celui de l'annonce
Critique
L'annonce affiche un E à 269 kWh/m²/an. Le diagnostic enregistré au registre ADEME pour cette adresse porte un F à 312 kWh/m²/an. L'écart change la nature du bien : un logement classé F est interdit à la location depuis 2025 et son loyer était déjà gelé auparavant. Demandez le numéro du DPE et vérifiez sa date — et faites-en le premier point de votre négociation.
Un ravalement avec isolation est probable à moyen terme
Vigilance
Immeuble de 1968, façade d'origine, aucune isolation par l'extérieur visible sur les photos. Sur une copropriété de 24 lots, une opération de ce type se chiffre couramment entre 8 000 et 15 000 € par lot. Réclamez les trois derniers PV d'assemblée générale : un vote déjà passé vous engage, une simple étude annonce la suite.
Des charges au-dessus de la moyenne des immeubles comparables
Vigilance
1 320 € par an pour 68 m², soit 19,4 €/m²/an, quand une copropriété comparable sans ascenseur ni gardien se situe plutôt entre 12 et 15 €/m²/an. Demandez le détail par poste sur les trois derniers exercices : l'écart vient soit d'un contrat de syndic, soit d'impayés absorbés par les autres copropriétaires.
Aléa retrait-gonflement des argiles moyen sur la parcelle
À noter
Référencé par Géorisques. Sur un immeuble collectif de cette époque, c'est un point à vérifier plutôt qu'un défaut : cherchez des fissures en façade et en cage d'escalier, et demandez si un arrêté de catastrophe naturelle a déjà concerné la commune.
Deuxième étage sans ascenseur
À noter
L'annonce ne le présente pas comme une contrainte, mais c'est un filtre à la revente. Sur les cinq comparables, les deux biens sans ascenseur se sont vendus en bas de fourchette.

Les questions à poser à la visite

Chacune de ces questions découle d'un point du dossier. Elles sont formulées pour obtenir un document ou un chiffre, pas une impression.

1Pouvez-vous me communiquer les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale ?
2Un ravalement ou une isolation par l'extérieur a-t-il été voté, étudié ou simplement évoqué en assemblée ?
3Quel est le montant des charges courantes, hors travaux, sur les trois derniers exercices ?
4Quel est le numéro du DPE déposé pour ce logement, et de quelle date est-il ?
5Existe-t-il un fonds de travaux au sens de la loi ALUR, et quel est son solde pour ce lot ?
6Depuis combien de temps le bien est-il en vente, et le prix a-t-il déjà été baissé ?
7Quelle est la quote-part du lot en tantièmes de charges générales ?
8Une procédure est-elle en cours dans la copropriété : impayés, contentieux, litige avec le syndic ?

Sur quoi négocier

Une offre se défend avec des pièces, pas avec un pourcentage. Voici les quatre leviers que ce dossier met entre vos mains, du plus solide au plus circonstanciel.

L'écart au marché : 27 200 €

Cinq ventes notariées comparables, même secteur, même gabarit, toutes entre 3 797 et 3 909 €/m². Le prix demandé sort de cette fourchette sans qu'aucune caractéristique du bien l'explique. C'est l'argument le plus difficile à contester : il repose sur des prix payés, publiés par l'administration fiscale.

L'étiquette énergie réelle

Un F au registre au lieu du E annoncé. Au-delà du levier de négociation, c'est une information que le vendeur devra de toute façon régulariser avant la vente. Chiffrez ce que coûte le passage de F à D et posez ce montant sur la table.

Le ravalement à venir

Tant que les PV d'assemblée générale ne prouvent pas le contraire, la provision est à votre charge après la vente. Une opération votée avant le compromis reste due par le vendeur : la date du vote décide, pas celle des travaux.

L'ancienneté de l'annonce

Un bien en ligne depuis plus de trois mois dans un secteur qui se vend en six semaines a déjà été refusé par le marché. Demandez la date de première mise en vente et l'historique des baisses : le vendeur qui a déjà baissé une fois baissera une deuxième fois.

D'où viennent ces chiffres

Aucun chiffre de ce dossier n'est produit par l'IA. Chacun vient d'un registre public, daté et citable — ou est présenté explicitement comme une hypothèse.

DVF — Demandes de valeurs foncières: Les ventes réellement enregistrées par les notaires, publiées par la DGFiP sur data.gouv.fr. C'est la seule base qui dise ce qui a été payé, et non ce qui a été demandé. La médiane, la fourchette et les comparables du dossier en viennent.
ADEME — registre des diagnostics de performance énergétique: Le DPE réellement déposé pour l'adresse. Il permet de vérifier l'étiquette annoncée plutôt que de la croire sur parole.
Géorisques: Inondation, retrait-gonflement des argiles, radon, sismicité, pollution des sols, arrêtés de catastrophe naturelle référencés pour la parcelle.
L'annonce elle-même: Prix, surface, étage, charges et taxe foncière déclarés par le vendeur. Repris tels quels dans le dossier, jamais utilisés comme référence de marché.

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Questions fréquentes

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Collez l'URL ou le texte de l'annonce qui vous intéresse. Le dossier est calculé sur son adresse et sa surface réelles, pas sur une moyenne nationale.

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