Comment nous analysons une annonce
Les chiffres viennent de registres publics, le calcul est déterministe, et l'IA n'intervient qu'à la fin — pour lire le résultat, jamais pour le produire.
Une annonce immobilière est un document commercial. Elle dit un prix, une surface et une étiquette énergie, mais elle ne dit ni ce que les voisins ont réellement payé, ni ce qui a été voté en assemblée générale, ni ce que le diagnostic déposé à l'administration porte vraiment. Notre travail consiste à confronter ce que l'annonce affirme à ce que les registres publics établissent.
Un principe gouverne tout le reste : nous n'inventons pas de donnée. Chaque chiffre publié dans un dossier vient d'une source publique datée, ou est présenté explicitement comme une hypothèse. Quand une donnée manque, le dossier le dit — il ne la remplace pas par une estimation qui aurait l'air d'un fait.
Un corollaire, moins évident : aucune annonce concurrente n'entre dans nos références de prix. Un marché d'annonces mesure ce que les vendeurs espèrent, pas ce que les acheteurs paient. Seules les transactions enregistrées par les notaires font foi.
Nos sources
DVF — les ventes réelles
Publiées par la DGFiP sur data.gouv.fr à partir des actes notariés : prix payé, surface, type de bien, adresse, date. Mises à jour deux fois par an. Le fichier ne couvre pas l'Alsace, la Moselle ni Mayotte, où la publicité foncière relève du livre foncier — le dossier le signale plutôt que de le passer sous silence.
ADEME — le registre des DPE
Le diagnostic réellement déposé pour un logement, avec sa consommation et sa date. C'est ce qui permet de comparer l'étiquette annoncée à l'étiquette officielle — un écart est à la fois un point d'attention et un levier de négociation.
Géorisques
Le service public des risques par parcelle : inondation, retrait-gonflement des argiles, radon, sismicité, pollution des sols, arrêtés de catastrophe naturelle. Interrogé dès que l'annonce donne des coordonnées.
Vos documents
Les pièces que vous déposez ne quittent pas votre dossier et ne servent qu'à l'enrichir. Ce sont les seules sources qui décrivent la copropriété de l'intérieur : travaux votés, impayés, contentieux, charges réelles.
Ce que nous n'utilisons pas
Les prix affichés sur les autres annonces, les estimations automatiques de portails, les « indices » propriétaires dont le calcul n'est pas publié. Ils mesurent des espérances de vendeurs, pas des transactions — et ils ne sont pas vérifiables par vous.
Les cinq étapes d'un dossier
- 1
On lit l'annonce, sans la croire
Prix, surface Carrez, étage, année de construction, étiquette énergie, charges, taxe foncière, coordonnées de la parcelle. Tout est extrait et conservé tel quel : ce sont des déclarations du vendeur, et elles sont traitées comme telles jusqu'à vérification.
- 2
On interroge les registres publics
Les ventes DVF autour de l'adresse, le DPE déposé à l'ADEME pour ce logement, les risques référencés par Géorisques sur la parcelle. Ces trois requêtes distinguent toujours « rien de référencé » et « registre injoignable » : un registre indisponible est une vérification à faire, jamais une absence de risque.
- 3
On calcule l'écart, sans l'IA
Les ventes comparables sont filtrées sur le même type de bien, une surface proche et un rayon restreint autour de l'adresse. Le dossier retient la médiane — pas la moyenne, qu'une vente atypique suffirait à déformer — puis en déduit l'écart en pourcentage et en euros, ainsi qu'une fourchette de prix cohérente. C'est de l'arithmétique sur des données publiques.
- 4
L'IA lit, hiérarchise et explique
Elle arrive une fois les chiffres établis. Son rôle : dire ce que l'écart signifie pour ce bien-là, repérer ce que l'annonce omet, classer les points d'attention par gravité et formuler les questions à poser à la visite. Elle ne produit aucun chiffre de marché et cite la source de chaque fait qu'elle avance.
- 5
Vos documents affinent le dossier
Diagnostics, procès-verbaux d'assemblée générale, appels de charges, taxe foncière : c'est là que se trouvent les points d'attention décisifs. Chaque document déposé est lu, et le dossier est mis à jour — un travail voté, une procédure en cours ou un montant de charges réel pèsent plus que tout ce que l'annonce raconte.
Questions fréquentes sur la méthode
À lire ensuite
Vérifiez par vous-même
Collez une annonce : le dossier cite chaque source, date chaque vente et vous laisse remonter à la donnée d'origine.